Crédit immobilier : 7 points clés à négocier pour obtenir les meilleures conditions

Lorsque vous négociez un crédit immobilier en vue d'acheter un logement, vous cherchez à obtenir les meilleurs taux de votre banquier. Sachez que bien d’autres clauses peuvent être négociées lorsque vous souscrivez un prêt immobilier. Découvrez 7 points clés en consultant les fiches détaillées de notre diaporama ci-dessous.

1. Frais de dossier : n’hésitez pas à les négocier

Toutes les banques facturent des frais de dossiers. Comptez en moyenne 500 euros. Mais il y a toujours possibilité de négocier notamment si vous souscrivez votre assurance habitation auprès de l’établissement ou que vous y rapatriez une partie de votre épargne. Si vous passez par un courtier, ces frais seront plus élevés (1.500 à 2.000 euros), mais le jeu peut en valoir la chandelle car cet intermédiaire sera en mesure de vous négocier de meilleures conditions (taux…).

2. Eliminez les indemnités de remboursement anticipé

En cas de revente du logement avant le terme du prêt, vous vous exposez à des pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci peuvent être lourdes. Généralement elles représentent 3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts. Mais avec une bonne négociation, il est possible d’annuler ces frais, généralement pour une revente au-delà de 5 ans. Attention, ces indemnités resteront, dans tous les cas, facturées en cas de rachat de votre prêt par la concurrence.

3. Assurance emprunteur : faites jouer la concurrence

Une fois votre prêt souscrit, vous pouvez désormais à tout moment résilier l’assurance décès-invalidité de votre banque, pour trouver moins cher ailleurs. Passée la première année de votre crédit, cette résiliation sera encore possible à chaque date anniversaire du contrat. Cette mise en concurrence peut vous permettre de réaliser de substantielles économies ! “Entre 30 et 50% sur le coût de l’assurance, selon votre âge”, estime Sandrine Allonier du courtier en crédit Vousfinancer. Attention, votre nouvelle assurance devra présenter les mêmes garanties que celles initialement proposées par votre banque, auquel cas cette dernière pourra la refuser. Veillez aussi à ce que le taux de votre nouvelle assurance soit bien calculé sur le capital restant dû et non sur le capital initial, ce qui permettra d’en réduire le coût au fur et à mesure du remboursement du crédit.

4. Garantie du prêt : optez pour la bonne solution

Dans tout contrat de prêt, le banquier exige une garantie. La plupart du temps, les banques vous proposeront une garantie du Crédit logement. Il s’agit de la solution la plus simple et la plus avantageuse : il vous en coûtera environ 1,2% de l’emprunt et vous pourrez même récupérer une partie de la prime payée à la fin du prêt ou lors de la vente du bien. Certaines banques ont aussi leurs services de cautionnement comme la CAMCA au Crédit agricole. Dans tous les cas, mieux vaut éviter l’hypothèque (constatée devant notaire), une solution qui a un gros défaut : la mainlevée. En effet, si le bien est vendu avant la fin de la durée du prêt, il faudra enlever l’hypothèque. C’est ce qu’on appelle la mainlevée et cela a un coût (qui n’est pas toujours précisé par le banquier) représentant environ 0,5% du montant du prêt.

5. Vérifiez que votre prêt est bien modulable

Peu connue, cette option gratuite permet d’augmenter ou de réduire les mensualités au cours de la durée du prêt. Ce qui peut offrir un vrai coup de pouce en cas de difficultés passagères. Les modalités sont différentes selon les banques, avec des possibilité de variation des mensualités comprises entre 10 et 30%. A noter que chaque modification est prise en compte sur une durée de 12 mois minimum.

6. Pensez à négocier la possibilité de report

L’option du report de mensualités permet de suspendre durant 3 à 12 mois ses échéances (la totalité ou juste le capital) sans justification. En période de taux bas, cette solution peut valoir le coup, car évidemment le décalage des mensualités génère des intérêts sur les intérêts.

7. Demandez que votre prêt soit transférable

BNP-Paribas, Axa, ING, La Banque Postale, Caisses d’épargne… certaines banques proposent des prêts transférables. Renseignez-vous avant de signer, car cette option peut être là encore très intéressante dans la période actuelle de taux bas. Elle permet, en effet, de conserver le reliquat de son crédit au moment de la revente pour financer en partie le nouveau bien. Il faudra tout de même respecter certaines conditions pour en profiter : la vente et la nouvelle acquisition doivent être réalisées dans un espace de 6 mois, le nouvel achat doit correspondre au même usage (résidence principale…), la valeur du nouveau bien doit être supérieur au capital restant dû à transférer... A regarder de près quand même.

Source : photo.capital.fr

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