Location meublée : quelles sont les particularités fiscales ?

La location meublée est intéressante d’un point de vue fiscal, car elle dépend du régime fiscal des BIC (commerçants) et non des revenus fonciers (celui de la location nue). Elle permet à minima de bénéficier d’un abattement de 50% (avec le régime du micro BIC, accessible de plein droit), voire d’accéder à une fiscalité plus clémente (avec le régime du BIC au réel simplifié, accessible sur option pour beaucoup) en déduisant l’intégralité des charges et en pratiquant l’amortissement.

LES CONDITIONS POUR LOUER EN MEUBLÉ

Pour pouvoir louer un logement meublé et profiter des avantages fiscaux associés, il est nécessaire de respecter les critères de décence, mais également d’ameublement qui sont fixés dans la loi Alur.

On distingue deux types de locations différentes :

- Avec la location meublée longue durée, le bail doit être signé pour un an minimum (9 mois pour les étudiants) et se reconduit de façon tacite en l’absence de préavis de départ (sauf pour les locations étudiantes). Le délai de préavis est d’un mois en cas de congé du locataire et 3 mois en cas de congé donné par le propriétaire, et enfin, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges.
- Avec la location courte durée, appelée meublé de tourisme, la location est de 90 jours maximum, et le dépôt de garantie est généralement de 20 % du prix de la location.

LE RÉGIME MICRO-BIC

En louant en meublé, le régime micro-BIC s’applique de plein droit si vos revenus issus de la location n’excèdent pas 72 600 € pour les locations d’habitations, et 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés touristiques. Que vous soyez loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), vous déclarez le montant des sommes encaissées au titre de la location, et vous bénéficiez d’un abattement de :

- 50 % s’il s’agit de locations d’habitations.
- 71 % s’il s’agit de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme.

LE RÉGIME RÉEL

Le régime réel est fiscalement le plus avantageux, car il vous permet de créer un déficit comptable BIC après déduction des charges et de l’amortissement. Il s’applique par défaut lorsque vos recettes locatives sont supérieures à 72 600 € ou 176 200 € selon le type de location. En outre, le régime du réel simplifié est également accessible de plein droit en deçà du seuil des 72 600 € et 176 200 €, dans deux cas :

- Si ce régime vous est manifestement plus favorable que le régime du micro-BIC : dans ce cas, le régime réel est accessible sur option auprès des services fiscaux.
- Si le bien est détenu en indivision, comme c’est le cas des couples mariés en séparation de biens, des couples pacsés, des concubins, de la détention entre amis ou entre cousins, etc.

Toutes les dépenses et charges associées au bien et à la location du bien peuvent être déduites des recettes. Vous pouvez par exemple déduire la taxe foncière, les factures d’entretien et de réparation, les équipements du logement, les frais d’assurance, les intérêts d’emprunt, les charges de copro, les frais de déplacement pour se rendre à une AG, les honoraires de gestion, etc.

Le régime du réel permet également de déduire l’amortissement du mobilier, des travaux, et de l’immobilier. Avec cette opération, votre montant imposable diminue nettement, voire peut devenir nul.

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