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Bei der Nachfolge einer Immobilie besitzen alle Erben oder Miteigentümer einen Anteil an dem Eigentum. Um das Objekt zu verkaufen, müssen alle einstimmig zustimmen. Was passiert, wenn einer der Erben die Veräußerung des gemeinschaftlichen Eigentums verweigert? Antworten.
Im Immobilienjargon bezeichnet der Begriff „Miteigentumsgemeinschaft“ ein rechtliches Regime, das mehreren Personen das Eigentum an einer einzigen, unteilbaren Immobilie erlaubt, die in der Regel im Zuge einer Erbschaft erworben wurde. Das betreffende Objekt wird als „Miteigentum“ bezeichnet. Die Erben sind demnach Miteigentümer oder Eigentümergemeinschaft. Die Miteigentümer halten dann jeweils einen Anteil am Miteigentum.
Das Miteigentum findet auch in anderen Situationen Anwendung, außerhalb der Immobilienerbschaften. Dies ist der Fall bei :
Die Verwaltung von Miteigentum
Wenn die Miteigentümer das Miteigentum nach der Erbschaft behalten möchten, ist es üblich, einen Miteigentumspakt zu erstellen. Dieser regelt die Nutzung des Eigentums und erleichtert die Beziehungen zwischen den Eigentümern.
Um rechtlich gültig zu sein, muss dieser Pakt unbedingt von einem Notar beurkundet werden. Er erleichtert somit die Pflege und Verwaltung des Eigentums.
Es ist zu beachten, dass alle Miteigentümer verpflichtet sind, die Kosten des Miteigentums (Grundsteuer, Renovierungskosten, Verwaltungskosten...) entsprechend ihrem Anteil zu tragen.
Die Verteilung im Falle eines Verkaufs von Miteigentum
Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung im Miteigentum ist streng geregelt. Der Verkaufspreis wird unter den Miteigentümern entsprechend ihrem Anteil aufgeteilt, der je nach Erbschaft oder gemeinschaftlichem Kauf bestimmt wird.
Beispielsweise wird im Rahmen eines gemeinsamen Kaufs der Anteil jedes einzelnen gemäß der finanziellen Beitrag berechnet, der variieren kann, z.B. 50/50, 40/60, 30/70...
Im Falle einer Erbschaft wird der Anteil der Erben entweder gemäß einem Testament des Verstorbenen oder gemäß der Verwandtschaftsverhältnisse ohne Testament verteilt. Zum Beispiel, wenn der Verstorbene einen Ehepartner und Kinder hatte, wird die Verteilung wie folgt vorgenommen
Wenn kein überlebender Ehepartner vorhanden ist, wird der Anteil gleichmäßig unter den Kindern aufgeteilt. Fehlen Kinder, geht das Erbe an die Vorfahren (Eltern, Großeltern, Geschwister, Onkel, Tanten...).
Zunächst ist zu beachten, dass ein Miteigentümer jederzeit ohne Angabe von Gründen aus der Miteigentumsgemeinschaft austreten kann. Er kann sich durch den Verkauf seines Anteils von der Gemeinschaft trennen. Dies wird als „Ablösung“ bezeichnet.
Hierfür muss er die anderen Miteigentümer durch einen Gerichtsvollzieher informieren. Die Immobilie muss bewertet werden, um den Anteil zu bestimmen. Diese Bewertung kann von einem Fachmann vorgenommen oder im Einvernehmen aller Miteigentümer festgelegt werden. Sobald die Bewertung abgeschlossen ist, müssen die Erben vor einen Notar treten, um die authentische Urkunde zu erstellen: den Liquidationsstatus.
Das Rechtsmittel bei einer Verweigerung
Prinzipiell ist für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung im Miteigentum die einstimmige Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Um Blockadesituationen zu vermeiden, hat Artikel 6 des Gesetzes Nr. 2009-526 vom 12. Mai 2009 zur „Vereinfachung und Klarstellung des Rechts“ diese Regelung gelockert.
Es ist nun möglich, eine Immobilie im Miteigentum ohne die Zustimmung aller Miteigentümer zu verkaufen, wenn 2/3 der Miteigentümer den Verkauf wünschen.
In diesem Fall müssen die Miteigentümer zu ihrem Notar gehen, der die Verkaufsabsicht allen Erben durch einen Gerichtsvollzieher mitteilt. Diese haben dann eine Frist von 3 Monaten, um ihre Entscheidung mitzuteilen.
Im Falle einer Verweigerung durch die Minderheitsmiteigentümer oder bei ausbleibender Antwort innerhalb der gesetzlichen Frist muss der Notar die Unmöglichkeit des Verkaufs im Einvernehmen feststellen und dies in einem Protokoll festhalten.
Die Mehrheitseigentümer müssen dann das zuständige Gericht mit dem Protokoll anrufen. Wenn die Rechte der anderen Miteigentümer nicht übermäßig beeinträchtigt werden, kann der Richter den Verkauf freigeben (Artikel 815-5-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
Die Immobilie wird dann versteigert (Versteigerung durch Auktion). Der erzielte Betrag, abzüglich der Kosten für Gericht und Notar, wird unter den Miteigentümern gemäß ihrem Anteil aufgeteilt.
Quelle : edito.seloger.com
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