Besteuerung von Immobiliengewinnen: Was gibt es Neues für 2025?

Aktuell von der Immobiliengewinnsteuer befreit, könnte der Wiederverkauf der Hauptwohnung künftig steuerpflichtig werden. Eine kürzlich verabschiedete Änderung zur Bekämpfung von Spekulationen knüpft die Steuerbefreiung an eine Mindesthaltedauer.

Aktuelle Regelungen zur Besteuerung von Immobiliengewinnen bei Privatpersonen

Ein Gewinn entsteht, wenn der Verkaufspreis den Kaufpreis übersteigt. Dieser Gewinn wird doppelt besteuert :

- Mit der Einkommensteuer zum Satz von 19 %,

- Mit den Sozialabgaben zum Satz von 17,2 %.

Insgesamt ergibt sich eine Abgabenbelastung von 36,2 %. Das allgemeine Steuergesetzbuch sieht jedoch einen Abschlag für die Haltedauer vor: Für eine Befreiung von der Einkommensteuer muss die Immobilie mindestens 22 Jahre gehalten werden, für eine Befreiung von den Sozialabgaben mindestens 30 Jahre.

Aktuell sind nur Gewinne aus dem Verkauf von Zweitwohnsitzen und vermieteten Immobilien steuerpflichtig. Hauptwohnsitze und deren Nebengebäude sind unabhängig von der Haltedauer von der Immobiliengewinnsteuer befreit.

Eine Änderung, die die Befreiung an eine Haltedauer knüpft

Eine Gesetzesänderung könnte diesen steuerlichen Vorteil für Eigentümer von Hauptwohnsitzen einschränken. Die sozialistischen Abgeordneten Peio Dufau und Inaki Echaniz haben im Rahmen der Diskussion über das Finanzgesetz 2025 vorgeschlagen, die Steuerbefreiung an eine Mindesthaltedauer von fünf Jahren als Hauptwohnsitz zu binden. Anders ausgedrückt: Eigentümer müssten ihr Haus mindestens fünf aufeinanderfolgende Jahre bewohnen, bevor sie es unter Steuerbefreiung wieder verkaufen können.

Laut den Abgeordneten zielt diese Maßnahme darauf ab, gegen „spekulative Geschäfte“ vorzugehen. Dabei handelt es sich um den Kauf und schnellen Wiederverkauf von Immobilien, die als Hauptwohnsitz deklariert werden, um steuerfrei Gewinne zu erzielen. Diese Praxis verschärft die angespannte Wohnungssituation in touristischen Regionen und attraktiven Städten, wo viele Einwohner Schwierigkeiten haben, eine Unterkunft zu finden oder eine Immobilie zu erwerben. Gleichzeitig treibt sie die Immobilienpreise rasant in die Höhe, wie beispielsweise im Baskenland.

Ausnahmen von der 5-jährigen Haltedauer

Die Gesetzesänderung sieht Ausnahmen vor, bei denen die Haltedauer nicht angewendet wird :

- Wenn der Wiederverkauf der Hauptwohnung mit dem Kauf einer neuen Hauptwohnung einhergeht, um insbesondere nicht Erstkäufer zu benachteiligen,

- Bei beruflicher Versetzung, langfristiger Krankenhausaufenthalte, Eintritt in ein Pflegeheim, Todesfällen oder Trennungen.

Diese Ausnahmen begrenzen die tatsächliche Reichweite der Regelung. In ihrer aktuellen Fassung ermöglicht sie es Spekulanten weiterhin, ihre Strategie des aufeinanderfolgenden Kaufens und Wiederverkaufens unter dem Deckmantel der Steuerbefreiung für Hauptwohnsitze zu verfolgen. Es sei jedoch daran erinnert, dass die Steuerverwaltung bereits über rechtliche Mittel verfügt, um die Befreiung infrage zu stellen. Sie muss lediglich nachweisen, dass Kauf- und Verkaufsaktivitäten spekulativ und gewohnheitsmäßig erfolgen, um einen Steuerbetrug zu charakterisieren.

Gelingt es der Steuerbehörde, diese beiden Kriterien zu belegen, wird der Eigentümer mit hohen Sanktionen belegt: Neben Einkommensteuer und Sozialabgaben werden erhebliche Strafen fällig (Erhöhung der Bemessungsgrundlage um 40 %, in einigen Fällen um 80 %) sowie Nachzahlungszinsen. Die Änderung wurde von der Finanzkommission der Nationalversammlung genehmigt und am 16. Oktober in einer Plenarsitzung der Abgeordneten verabschiedet. Sollte sie auch vom Senat angenommen werden, tritt sie am 1. Januar 2025 in Kraft.

Quelle : publicsenat.fr